Aplicar em FIIs (Fundo de Investimento Imobiliário) é uma ótima opção de diversificação de carteira pois permite o investimento em um mercado completamente diferente da renda fixa e das ações, de uma maneira muito mais prática e menos burocrática do que comprar um imóvel diretamente.
O investimento é feito através da compra de cotas do fundo negociadas na bolsa de valores como se fosse um ação.
Ao se adquirir a cota de um fundo imobiliário você está adquirindo na verdade uma parte dos imóveis que compõem o fundo.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados pelo gestor do fundo para a aquisição de imóveis ou para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) etc.
Alguns tipos de imóveis nos quais os Fiis investem são:
- Escritórios
- Shopping centers
- Hotéis
- Residência
- Galpões
- Hospitais
- Agencias bancárias
Todo FII possui um regulamento que, dentre outras disposições, determina a política de investimento do fundo, especificando os tipos de investimentos permitidos.
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento e os rendimentos são distribuídos periodicamente aos seus cotistas. É importante observar que os rendimentos provenientes dos FIIs são isentos de imposto de renda.
Como investir em FIIs
O investimento em FIIs é feito através da compra de cotas do fundo negociadas na bolsa de valores como se fosse um ação.
Para comprar a cota de um FII você só precisa de:
- Estudar as características de cada FIIs e escolher os FIIs que mais lhe agradam
- Ter uma conta em uma corretora de valores
- Ter saldo disponível na conta da corretora
- Executar uma ordem de compra como se fosse uma ação
É possível adquirir cotas de alguns FIIs por cerca de R$100,00.
Tipos de FIIs existentes
Existem diversos tipos de FIIs com diferentes características por isso é fundamental estudas a composição e o regulamento de cada FF antes de adquirir cotas.
1)Fundos de Tijolo
Os fundos de tijolo são os que investem em imóveis físicos propriamente ditos. Em geral imóveis já prontos ou em construção porém o objetivo principal do fundo é lucrar com o aluguel do imóveis, gerando assim uma renda mensal distribuída para os cotistas.
Alguns tipos de fundos dessa categoria são:
- Lajes corporativas (BRCR11, KNRI11, HGRE11)
- Galpões de logística (HGLG11, FIIP11B, KNRI11)
- Galpões industriais (HGLG11, FIIB11, FIIP11B)
- Agências bancárias (BBPO11, AGCX11, BBRC11)
- Shoppings (SHPH11, PQDP11, HGBS11)
- Lojas e supermercados (RBRD11, MAXR11B)
- Hospitais (NSLU11B, HCRI11B)
- Universidades (FCFL11B, FAED11B, AEFI11)
Impostante notar que alguns fundos são mono-imóveis ( possuem apenas um imóvel, como um shopping center ou uma torre de escritórios) enquanto outros fundos são multi-imóvies (possuem vários imóveis, têm participação em vários shopping center e várias torres de escritórios em diferentes estados do país).
Alguns fundos atuam apenas em um seguimento (possuem vários shopping centers, mas APENAS shopping centers), enquanto outros fundos são híbridos (possuem Lajes corporativas , Galpões de Logística e Galpões Industriais).
2)Fundos de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento têm como objetivo investir em projetos imobiliários para obter lucro com a venda dos imóveis prontos.
Normalmente, investem na compra de terrenos para construir e lucrar com a venda posteriormente.
Costumam ter retornos maiores para os cotistas do que os fundos de tijolo, no entanto o risco também é maior.
Alguns exemplos de fundos deste tipo são MFII11, RBDS11 e MXRF11.
3)Fundos de Papel
Os Fundos de Papel são assim chamados porque investem os recursos captados na venda das cotas na aquisição de títulos e valores mobiliários como Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Esse tipo de fundo equivale a investir diretamente em renda fixa (LCI, CRI), no entanto como os fundos investem valores muito altos conseguem melhores taxas e possuem liquidez imediata (caso precise do dinheiro basta vender a cota e em 3 dias o dinheiro estará na sua conta).
Os valores do rendimentos dos títulos são depositados mensalmente na conta da sua corretora.
Alguns exemplos de fundos de papel são: KNCR11, VRTA11, BCRI11, KNIP11, XPGA11 e JSRE11.
4)Fundos de Fundo
Os fundos de fundos aplicam, como o próprio nome diz, em cotas de outros fundos imobiliários.
Os fundos de fundos compram cotas de outros fundos imobiliários e montam uma carteira, equivalente a um fundo de ações.
O problema é que, assim como em outros fundos de investimento em geral, você está pagando taxas para investirem em algo que você pode investir por conta própria, porém pode ser uma boa opção caso queira uma grande diversificação investindo pouco.
Alguns exemplos de fundos de fundos são: CXRI11, BCFF11B, FIXX11, BPFF11 e MXRF11.
Rendimento dos FIIs
Os Fiis proporcionam dois tipos de retorno simultaneamente, um que se comporta como uma renda variável e outro que se comporta como uma renda fixa:
- Valorização ou Desvalorização da cota (renda variável)
- Distribuições mensais (renda fixa, porém sujeito à vacância no caso dos Fiis de Tijolo)
É importante observar que os rendimentos provenientes das distribuições mensais são isentos de imposto de renda, porém se decidir vender as suas cotas, estará sujeito a uma alíquota de 20% de imposto de renda sobre o lucro da venda.
Abaixo podemos ver o rendimento total ( valorização da cota + distribuições) de alguns fundos.
Em geral a distribuição mensal dos FIIs fica em torno de 0.7% (liquido) . Desconfie de Fiis que oferecem retornos mensais muito acima dos praticados pelo mercado, podem conter um grande risco associado.
Já a valorização ou desvalorização das cotas segue a tendência de preços do mercado imobiliário. Em geral os imóveis adquiridos pelos fundos imobiliários são de alto padrão em regiões nobres e estratégicas, por isso a tendência é de valorização dos imóveis no longo prazo.